Inquilinos decididos del sur de Minneapolis lucharon por reparaciones en su edificio de apartamentos: dentro de un caso de 'depósito en garantía de alquiler'

Los inquilinos de Minnesota presentaron más de 400 quejas sobre depósitos en garantía de alquiler ante los tribunales el año pasado. ¿Estas quejas brindan a los inquilinos las reparaciones que desean?

Guillermo Jiménez Morales miró su techo irregular y señaló lo que, según él, eran signos reveladores (capas de masilla, distintos tonos de pintura) de que el techo de su edificio de apartamentos tiene goteras.

“Cuando llueve, tenemos bolsas de agua”, dijo Jiménez Morales, de 55 años, antes de señalar el piso de la sala de la unidad del sur de Minneapolis. "Ponemos cubos aquí, aquí y aquí".

Dijo que también había goteras en la cocina y en el armario, donde se había formado moho. La puerta de entrada y las ventanas resultaron dañadas. En el baño, el inodoro, los grifos y el piso tenían problemas. En el invierno, Jiménez Morales dijo que él y su compañero de cuarto temblaban cuando los poco confiables calentadores de zócalo no funcionaban.

Jiménez Morales dijo que este era el estado de su apartamento a finales de 2021 y que en ese momento sus vecinos también estaban teniendo problemas. Aparte de las reparaciones incompletas en sus propias unidades, los inquilinos se quejaron de la mala seguridad en el edificio de 12 unidades en el vecindario Phillips de Minneapolis. Los intrusos, incluidas personas que aparentemente no tenían vivienda, a veces entraban sigilosamente y dormían en el hueco de la escalera. Una vez encontraron heces humanas untadas en las paredes de las escaleras.

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Hasta la primavera de 2022, los inspectores de la ciudad emitieron una serie de órdenes correctivas. En ese momento, los representantes del propietario del edificio, Lion Rock Properties, sostuvieron que respondieron de manera oportuna. Un representante de Lion Rock Properties no accedió a la solicitud de MinnPost de una entrevista sobre el caso.

En cualquier caso, los inquilinos sintieron que los propietarios todavía se estaban demorando.

“Lo único que digo es que el propietario tiene que venir y hacer estas reparaciones”, dijo recientemente Jiménez Morales a través de un intérprete.

Los inquilinos estaban tan hartos que lanzaron una huelga de alquileres en mayo de 2022. Pero también estaban en contacto con organizadores del grupo de defensa Inquilinxs Unidxs por Justicia —o, en inglés, United Renters for Justice— a quienes les preocupaba que no pagar el alquiler pondría a los inquilinos en riesgo de desalojo.

“Queríamos asegurarnos de que la gente estuviera segura y seguir presionando al propietario para que solucionara especialmente los [problemas] de seguridad”, dijo Edaín Altamirano, un organizador del grupo.

Entonces los organizadores conectaron a los inquilinos con grupos de asistencia legal que decidieron encontrar un nuevo recurso legal para resolver la disputa: un reclamo de “depósito en garantía del alquiler”.

Presentar un reclamo de depósito en garantía de alquiler es una ruta legal que los inquilinos pueden tomar para resolver disputas con sus propietarios sobre problemas de reparación en su hogar.

En los casos de derechos de los inquilinos que involucran casos de depósito en garantía del alquiler, los tribunales pueden ordenar a los propietarios que realicen reparaciones en una unidad. Hasta que se realicen esas correcciones, el tribunal o un tercero cobrará el alquiler de los inquilinos, lo mantendrá en depósito en garantía (de ahí el nombre) y entregará el dinero al propietario una vez finalizado el trabajo.

“Pueden ser reparaciones, pueden ser plagas, pueden ser violaciones de la privacidad, básicamente cualquier cosa que afecte el uso y disfrute de esa propiedad”, dijo Mary Kaczorek, abogada gerente de vivienda de Mid-Minnesota Legal Aid.

Los estatutos de depósito en garantía de alquileres de Minnesota establecen un procedimiento legal “simplificado” en el que los inquilinos pueden presentar un reclamo sin la ayuda de un abogado. En otros tipos más complejos de casos de propiedad en alquiler, como una acción de reparación para inquilinos, los jueces también pueden ordenar a los inquilinos que paguen el alquiler en depósito en garantía hasta que el propietario cumpla con los términos de un acuerdo.

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El proceso ha estado en la ley de Minnesota desde 1989, cuando los defensores presionaban para crear un camino claro para que los inquilinos plantearan sus preocupaciones sobre las condiciones de vida y las reparaciones incompletas a sus propietarios.

“No había nada que ayudara a los inquilinos que fuera práctico y factible”, dijo Kit Hadley, defensor de los derechos de los inquilinos y ex comisionado de la Agencia de Financiamiento de Vivienda de Minnesota de 1994 a 2002. “Es terrible no poder abordar los problemas de las malas condiciones de la vivienda antes de que te desalojen”.

Desde la década de 1970, los defensores esperaban aprobar una política conocida como “reparación y deducción”, que habría permitido a los inquilinos hacer reparaciones y deducir el monto de su alquiler. Pero los defensores de los derechos de los inquilinos no pudieron reunir los votos en la Legislatura. Después de que la idea fracasara nuevamente a principios de la década de 1980, Hadley dijo que los defensores buscaron una alternativa.

“¿Qué podríamos proponer para conseguir suficientes personas que aborden algunos de los problemas planteados por los propietarios y propietarios de propiedades?” Hadley recordó. "El mal estado de las viviendas y la ineficacia de las soluciones eran un problema enorme".

“En ese momento se consideró un gran paso adelante”, dijo Hadley.

Según registros judiciales, los inquilinos presentaron 406 casos de depósito en garantía de alquiler en todo Minnesota en 2022, lo que ya supera el número de casos de depósito en garantía de alquiler presentados el año anterior a la pandemia. Sigue siendo una ruta legal relativamente oscura; en comparación, los tribunales manejaron más de 22.000 casos de desalojo en 2022.

Un escenario de depósito en garantía impulsado por un inquilino comienza con una carta escrita al propietario que describe los problemas que quiere solucionar, dijo Kaczorek. Luego, el propietario tiene 14 días para hacer esas correcciones. Si no lo hacen, el estatuto estatal dice que los inquilinos pueden acudir a los tribunales y poner su alquiler "en depósito de garantía" con un intermediario.

En un comunicado, la Asociación de Viviendas Múltiples de Minnesota, que aboga por los propietarios en cuestiones de política estatal, dijo que el sistema “proporciona un proceso neutral y confiable para que los inquilinos y administradores de propiedades resuelvan disputas de reparación”, se lee en el comunicado.

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En muchos casos, ese período de 14 días probablemente sea suficiente para que los propietarios aborden los problemas: “El número relativamente pequeño de casos anuales”, continuó la declaración de Minnesota Multi Housing, “indica que la mayoría de las disputas se resuelven mucho antes de que el tribunal tenga que resolver el problema”. involucrado."

Los inspectores de la ciudad también pueden iniciar un caso de depósito en garantía de alquiler ordenando al propietario que complete una reparación antes de una fecha límite. Si el propietario no cumple con ese plazo, los inquilinos también pueden presentar un caso de depósito en garantía.

Según la ley estatal, los inquilinos no pueden ser desalojados por llamar a un inspector, exigir reparaciones o presentar un reclamo de alquiler en garantía, pero en su trabajo en Mid-Minnesota Legal Aid, Kaczorek dijo que con frecuencia se encuentra con inquilinos que dudan incluso en llamar a un abogado por miedo a represalias.

“Son las personas las que normalmente corren mayor riesgo de inestabilidad habitacional. Las personas de comunidades históricamente marginadas, ya sea que reciban beneficios públicos, tal vez tengan niños pequeños, tal vez sea una cuestión de estatus migratorio, tal vez tengan un dominio limitado del inglés, tal vez tengan una discapacidad”, dijo Kaczorek. "Hay muchas razones por las que la gente duda en... agitar el barco con su arrendador".

El poder del depósito en garantía del alquiler, dijo Kaczorek, es que el tribunal ordena al propietario que tome medidas, dando a los inquilinos una forma de obtener responsabilidad del propietario.

También existe la posibilidad de que un tribunal pueda penalizar al propietario por las condiciones de vida en la unidad devolviendo parte del alquiler en depósito a los inquilinos u ordenando un descuento en su alquiler futuro. El proceso para determinar cuánto deben recibir los inquilinos a través de estas “reducciones de alquiler” no siempre es sencillo.

“El análisis es '¿Cuál es el efecto sobre la capacidad de una persona para usar y disfrutar su hogar?' Eso significa cosas diferentes para diferentes personas”, dijo Kaczorek. "Puede ser bastante subjetivo y podría resultar realmente frustrante, especialmente para las personas que toman decisiones y que tal vez no sean inquilinos o no lo hayan sido durante mucho tiempo".

En los casos de depósito en garantía, ambas partes acuerdan un acuerdo que describe lo que debe arreglarse. Si bien el proceso les da a los propietarios plazos que deben cumplir, los casos de depósito en garantía de alquileres también les brindan a los propietarios flexibilidad para realizar los cambios de la manera que consideren adecuada.

“Cuando presentas esos casos, obtienes una orden judicial que dice: 'Propietario, tiene que arreglar esto y tiene que arreglarlo antes de esta fecha', dijo Kaczorek. “Y si no lo hace, entonces está violando una orden judicial”.

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¿Qué pasó en el caso de los inquilinos del sur de Minneapolis?

El caso de depósito en garantía de alquiler de Jiménez Morales, que presentó a mediados de agosto de 2022, era inusual para un caso de depósito en garantía de alquiler en varios aspectos. Para empezar, el árbitro del tribunal de vivienda acordó consolidar su caso con los otros 10 inquilinos de su edificio.

El proceso de depósito en garantía de alquiler está diseñado para permitir a los inquilinos presentar sus casos sin necesidad de representación legal, pero Jiménez Morales también lo presentó con la ayuda de una abogada, Julia Zwak de Mid-Minnesota Legal Aid.

El caso fue complejo porque los inquilinos tenían problemas individuales en su unidad, pero también problemas comunes en todo el edificio, dijo Zwak. Ambas partes acordaron buscar una mediación formal, lo que agregó otro paso que no siempre es necesario en los casos de depósitos en garantía de alquileres.

Las dos partes también acordaron contratar a un administrador como tercero neutral que cobraría los pagos de alquiler de los inquilinos e inspeccionaría las reparaciones para garantizar que el propietario las completara de manera "profesional".

Ese término – “trabajador” – aparece en el acuerdo como el estándar que el tribunal exigía al propietario. Como escribió el tribunal, unas reparaciones “competentes y hábiles, pero no excepcionales” serían suficientes para cumplir el acuerdo.

El término profesionalidad también fue fundamental para la siguiente pelea dentro del caso.

A mediados de abril de 2023, el administrador estaba satisfecho de que el propietario había cumplido los términos del acuerdo, pero Jiménez Morales y otros cuatro inquilinos no estaban de acuerdo. Le dijeron al tribunal que Lion Rock Properties aún tenía que completar una larga lista de reparaciones, incluida la instalación de un sistema de entrada con llavero que mantendría alejados a los intrusos. También argumentaron que el trabajo que el propietario había hecho para eliminar el moho de las unidades, incluido el del apartamento de Jiménez Morales, era superficial.

Las objeciones de los inquilinos desencadenaron un breve juicio. Un abogado de Lion Rock Properties respondió que sus clientes habían “ido más allá” de los requisitos del acuerdo de conciliación.

La insatisfacción de los inquilinos “no demostró que el trabajo no se completó o que las reparaciones no se realizaron de manera profesional”, argumentó la abogada Bridget Brine en un documento presentado en mayo. “Los [inquilinos] simplemente no estaban de acuerdo con la forma o el método de las reparaciones y el tiempo que llevó completarlas”.

En junio, el funcionario judicial que decidió el caso (no un juez, sino una árbitro, Tiffany Sedillos) emitió un fallo que validó varias de las objeciones de los inquilinos, incluida su preocupación de que el propietario no había instalado un sistema de seguridad. Sedillos dictaminó que parte de la eliminación del moho también estaba incompleta, aunque el árbitro no llegó a ordenar a Lion Rock que quitara las paredes y el techo, como había recomendado un inspector de moho contratado por los inquilinos.

“Esa es una desventaja de los estatutos de depósito en garantía de alquiler en general... un inquilino no necesariamente puede dictar los medios de reparación si identifica el problema y el propietario lo soluciona; ya sea de la forma en que el inquilino lo habría solucionado, en realidad no depende de "El inquilino debe hacer esa llamada mientras el problema se resuelva, al menos por el momento", dijo Zwak.

Sedillos también ordenó al propietario que arreglara el techo de Jiménez Morales de manera que “las áreas reparadas dañadas por el agua [resulten] en superficies planas que no se pueden distinguir de las áreas no dañadas por el agua alrededor de las reparaciones”.

El acuerdo funcionó en beneficio de los inquilinos, porque esos acuerdos anteriores tenían cierta palabrería que el propietario aceptó. Por ejemplo, en el acuerdo, el propietario acordó implementar la recomendación de un especialista en prevención de delitos al que los inquilinos llamaron para evaluar la propiedad, dijo Zwak.

“En el acuerdo, el propietario acordó implementar la recomendación. Creo que eso fue más allá de lo que el tribunal podría haber otorgado en una orden posterior al juicio”, dijo Zwak. “Creo que lo mejor de la mediación es que podríamos obtener resultados que no anticipo que el tribunal habría otorgado en una orden después del juicio.

En general, la balanza de la decisión del árbitro favoreció a los inquilinos. Pero para Jiménez Morales había algo vacío en la victoria. El propietario completó la lista de verificación de cambios, pero no siempre ocurrieron como los inquilinos querían.

Por ejemplo, a Jiménez Morales le preocupaba especialmente que no hubiera suficiente iluminación en el costado del edificio, lo que muchos inquilinos consideraban un problema de seguridad. Le habían pedido al propietario que instalara luces en ese lado del edificio para iluminar el lado que da a la calle.

“Si viniera del trabajo y se me acercara un ladrón, no podría verlo”, dijo Jiménez Morales. "Y cuando no ven luces, saben que yo no podré verlos".

El propietario instaló luces, pero solo hacia la entrada principal del edificio y el estacionamiento en la parte trasera; no hacia el lado del edificio que preocupaba a los inquilinos, que también linda con una calle muy transitada.

Jiménez Morales no quería que el caso terminara. Pero al hablar con Zwak, él y los demás inquilinos decidieron que esta resolución podría ser el mejor resultado que podrían obtener.

José Ramírez, viejo amigo y vecino del edificio de Jiménez Morales, dijo que si bien tanto su unidad como el edificio en su conjunto han mejorado desde el inicio del caso, todavía ve problemas considerables.

“Hicieron muchas reparaciones, como si hubiera más seguridad en la puerta”, dijo Ramírez a través de un intérprete. "Aún se necesitan muchos cambios".

Para Zwak, la característica única de este caso (con varios inquilinos agrupados) también creó el desafío de lograr que los inquilinos estuvieran en sintonía.

"El concepto de representación conjunta... requirió el consenso de nuestros inquilinos para tomar cualquier decisión a lo largo del camino", dijo Zwak. “Entonces, si intentábamos que todos dijeran 'Está bien, estamos de acuerdo en que las puertas son seguras, o estamos de acuerdo en que las cercas son apropiadas', eso requería que todos participaran. No podemos simplemente hablar en su nombre sin consultar con todos.

"Cuando trabajas en un grupo, creo que agrega mucho poder y apalancamiento, pero también implica tiempo".

Zwak enfatizó que admiraba la tenacidad mostrada por Jiménez Morales y los otros inquilinos organizados por Inquilinxs Unidxs, pero los organizadores del grupo también dijeron que los inquilinos enfrentaban un camino cuesta arriba.

Vanessa del Campo, otra organizadora de Inquilixs Unidxs, dijo que también sentía que el acuerdo no necesariamente cambiaba el problema subyacente: que el dueño de la propiedad no está abordando las preocupaciones de reparación de manera proactiva.

“Lo que realmente no hemos visto es una solución en la que el propietario cumpla”, dijo del Campo a través de un intérprete. "Los inquilinos tienen que vivir en muy malas condiciones y esperar una solución". (El propietario no respondió las solicitudes de entrevista de MinnPost).

Hay razones por las cuales los propietarios a veces no completan las reparaciones tan rápido como los inquilinos esperarían. Kaczorek dijo que los propietarios con frecuencia lamentan los problemas de la cadena de suministro como la razón por la que las piezas necesarias no llegan. A veces también tienen dificultades para encontrar contratistas u otros trabajadores calificados para realizar las reparaciones.

A lo largo de su experiencia con casos de depósitos en garantía, a Kaczorek le ha molestado la forma en que se determina la reducción del alquiler. Ella siente que muchas veces el tribunal de vivienda dará demasiado crédito a los propietarios por sus esfuerzos para solucionar un problema y utilizará los esfuerzos del propietario para negar a los inquilinos un descuento en el alquiler.

“Nos encanta cuando los propietarios realmente se apresuran y tratan de hacer las cosas bien rápidamente para sus inquilinos, pero ese no es el estándar que contempla el estatuto sobre qué tipo de reducción deben recibir los inquilinos”, dijo Zwak. “Si un casero no pone calefacción durante medio mes, pero es porque falta la pieza y no puede hacer nada, y ha llamado y ha hecho todo lo posible, al final del día , ese inquilino todavía no tenía calefacción, por lo que debería recuperar el monto de la reducción del alquiler basándose exclusivamente en su capacidad para usar y disfrutar su casa”.

Jiménez Morales y los demás inquilinos recibieron ciertos montos de reducción, aunque argumentan que no reflejaban el impacto que su inestable situación de vivienda tuvo en sus vidas.

Zwak dijo que vivir en las unidades durante las reparaciones en curso fue un desafío para los inquilinos. Del total de seis casos de depósito en garantía, dos hogares optaron por mudarse durante el proceso.

“Creo que el mayor impacto habría sido todo el trabajo de reparación que se estaba realizando en sus unidades. Especialmente porque parte de esto tuvo que ser rehecho después, se hizo de manera desordenada y no perfecta. Creo que, con suerte, los aspectos legales fueron menos intrusivos que las reparaciones reales de su unidad, lo cual es intrusivo para cualquiera, pero creo que en este caso probablemente terminó siendo bastante complicado para ellos”, dijo Zwak.

Jiménez Morales se quedó. A pesar de las dificultades, no ha pensado en mudarse de la unidad donde vive desde hace 14 años. Le gusta el vecindario y la proximidad de su edificio al transporte público y a las tiendas de comestibles en Lake Street.

Dijo que aprendió que el proceso requiere paciencia y atención constante. Al final, no funcionó al 100% como esperaba.

“El tribunal no siempre te da lo que mereces”, dijo Jiménez Morales.

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Kyle Stokes es el reportero de Twin Cities de MinnPost y cubre todo, desde el gobierno local hasta la vivienda y el tránsito. Puede comunicarse con él por correo electrónico a [email protected] o en Twitter @kystokes.

Ava Kian es becaria de equidad racial y sanitaria de MinnPost. Síguela en Twitter @kian_ava o envíale un correo electrónico a [email protected].

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