Inquilinos que no tienen a quién acudir

Wendy Catalano, residente de los apartamentos Lolomas en Clovis, es una de los muchos inquilinos cuyas paredes tienen moho debido a las goteras en los techos que dejan entrar tanta agua que los residentes se resbalan y caen sobre los pisos resbaladizos y empapados de lluvia. Algunos de los techos están empezando a derrumbarse. “Nadie debería vivir así”, dijo Catalano.

Rebekah Phillips vive con la puerta de entrada rota y un calor infernal en su apartamento de una habitación en Uptown Horizon Apartments en Albuquerque: sus ventiladores rugientes casi ahogan cualquier conversación, pero apenas bajan la temperatura. Otros inquilinos en el complejo de 79 unidades reportan duchas con moho, extintores obsoletos y escaleras unidas con cuerdas que compraron para evitar que se derrumben.

Las cucarachas y otras plagas son el problema en Four Hills Studios, otro complejo de apartamentos en Albuquerque. Un residente, un hombre con cáncer, tenía tantas cucarachas y chinches en su unidad que el complejo lo transfirió a un motel durante tres semanas, dijo su cuidador. Dijo que llamó a la línea de ayuda de la ciudad ocho veces este año y nadie le hizo seguimiento. “Llamé al 311 y les conté la situación”, dijo. "Pero todo lo que obtuve fue una evasión".

Estos son sólo algunos de los problemas que afectan a los inquilinos de unidades de alquiler en problemas en Nuevo México, donde algunos de los residentes más vulnerables del estado (personas de bajos ingresos, ancianos y/o discapacitados) enfrentan condiciones insalubres y deficientes. Los inquilinos a menudo luchan con problemas crónicos de mantenimiento, propietarios que no responden y poca o ninguna aplicación del código de vivienda, descubrió Searchlight New Mexico.

Esos hallazgos se basan en una revisión computarizada de más de 100,000 registros de llamadas al 311 de Albuquerque durante los últimos ocho años, que reveló que algunos complejos de apartamentos generaron docenas de llamadas al 311 sobre los mismos problemas graves, una y otra vez. Searchlight también encuestó a más de dos docenas de inquilinos cuyos alquileres para personas de bajos ingresos provocaron repetidas llamadas durante un período prolongado. Dijeron que no obtuvieron respuesta de la empresa gestora ni del gobierno local.

Para muchos inquilinos, irse no es una opción: el aumento de los alquileres ha hecho imposible mudarse. Por ejemplo, en Uptown Horizon, ubicado en el borde del asediado Distrito Internacional, algunas unidades se alquilan entre $650 y $800 al mes, una fracción del costo en otras partes del estado, donde el precio medio de alquiler aumentó a más de $1,600 este año. .

Según un informe de 2023 del Comité de Finanzas Legislativas del estado, los alquileres promedio en Nuevo México han aumentado un 70 por ciento desde 2017. Mientras tanto, los salarios solo han aumentado un 15 por ciento.

“Desafortunadamente, no sé adónde más podría ir donde estaría más seguro y donde podría comer y pagar el alquiler”, dijo Phillips.

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Hay factores comunes que alimentan estos problemas, dicen los defensores de la vivienda y los inquilinos. Entre ellos: varias empresas de otros estados han comprado propiedades de alquiler en Nuevo México en los últimos años, lo que hace más difícil obtener ayuda con el mantenimiento, informan los inquilinos.

Un ejemplo de ello es el Uptown Horizon. Ubicada en Lomas Boulevard NE, la propiedad se vendió en diciembre de 2022 a Crescent Sky Capital, una empresa de gestión de activos con sede en Nueva York.

El complejo nunca fue lujoso, según una docena de residentes de Uptown Horizon desde hace mucho tiempo, algunos de los cuales han vivido allí durante 10 años. Pero dijeron que el gerente anterior, que trabajaba para una empresa local, parecía preocuparse por ellos e hizo todo lo posible para cuidarlos.

Después de que se vendió el edificio, el nuevo propietario se cambió a CalCap Properties, una filial de una empresa de inversión inmobiliaria con sede en Pasadena. Los problemas han aumentado desde entonces, según los inquilinos y los registros del 311, en los que las personas que llaman describen problemas que van desde fugas de agua y vehículos abandonados hasta falta de agua caliente y aire acondicionado. (La ley estatal no exige aire acondicionado en los alquileres, pero debido a que el sitio web de Uptown Horizon lo incluye como un servicio, la compañía debe proporcionarlo, dijeron los defensores).

A veces sólo hay agua caliente durante unas pocas horas al día, dijeron los inquilinos de Uptown. Phillips dijo que ella y su vecina coordinan el uso de agua caliente para que no se les acabe.

Hubo más llamadas al 311 sobre la propiedad en los seis meses posteriores a la toma de control de CalCap que en todo el año y medio anterior, según muestran los registros.

“A través de todo esto, nunca he visto la aplicación de códigos”, dijo Phillips.

Ryan Kelly, director de marketing de CalCap, dijo en un comunicado enviado por correo electrónico que la empresa “está totalmente centrada en satisfacer las necesidades diarias de nuestros residentes y tiene la suerte de contar con un grupo de propietarios comprometido a abordar esas necesidades a medida que surjan. " Kelly afirmó que “ninguno de nuestros residentes tiene informes activos de fugas”. No respondió preguntas sobre aires acondicionados rotos, agua caliente esporádica o puertas rotas.

El nuevo propietario de Four Hills Studios es Metz Kelly Holdings, con sede en Georgia, cuyo lema es "encontrar valor entre los escombros".

Blythe Metz, socio gerente de la compañía, dijo que ha estado trabajando día y noche para remodelar el complejo de 290 unidades desde que fue comprado el año pasado, un proceso que incluirá cambiarle el nombre.

"Creo en la apuesta", dijo Metz, pero "lleva tiempo". Desde que tomó posesión de la propiedad, ubicada en Central Avenue NE cerca de la Interestatal 40, dijo que ha pasado la mayor parte de su tiempo tratando de controlar el crimen, trabajando con las autoridades, los departamentos de bomberos y las compañías de seguridad para detener el aluvión de llamadas al 911 en la propiedad. ha generado. En mayo pasado, un hombre fue asesinado allí, en un apartamento descrito como un centro de tráfico de fentanilo.

Metz dijo que no estaba al tanto de infestaciones de plagas que estuvieran afectando a suficientes unidades como para justificar una intervención, pero dijo que la compañía firmó un contrato con un exterminador para fumigaciones futuras.

La ley estatal exige que los propietarios proporcionen viviendas habitables: residencias que cumplan con los códigos de vivienda mínimos y que no representen riesgos graves para la salud y la seguridad. Pero dada la falta de respuesta de los propietarios o las empresas administradoras, los inquilinos a menudo sienten que llamar al 311 es su única opción.

La línea directa que no es de emergencia tiene como objetivo conectar a las personas con una variedad de agencias diferentes, ya sea para ayudar con basura y autos abandonados o perros perdidos y violaciones del código de vivienda.

El servicio, sin embargo, no es una panacea, dicen los funcionarios. “Realmente solo proporcionamos la información”, explicó Carrie Prothero, gerente de la división 311. Las personas que llaman son dirigidas a recursos, números de teléfono o agencias de la ciudad; Si tienen un problema con el propietario, se les puede remitir a la página de “derechos de los inquilinos” de Albuquerque. "Pero el 311 en realidad no resuelve el problema del propietario; lo remitimos al departamento correspondiente".

Las llamadas sobre problemas con el código de vivienda de Albuquerque, por ejemplo, se envían al Departamento de Planificación, sede de la división de Cumplimiento de Códigos.

Según Tim Walsh, portavoz del Departamento de Planificación, los residentes pueden comunicarse directamente con Code Enforcement, pero llamar al 311 es lo más eficiente. "Algunas llamadas requieren que respondan varios departamentos", explicó en un correo electrónico. Al utilizar el 311, las personas que llaman "pueden notificar a todos los departamentos correspondientes al mismo tiempo, lo que aumenta la eficiencia".

Searchlight habló con inquilinos de todo el estado que habían llamado al 311 y ninguno describió la respuesta como “eficiente”. De hecho, la línea de ayuda dirige a las personas a diferentes agencias, dijeron los inquilinos, pero esas agencias rara vez toman medidas.

Un residente de Uptown Horizon (que pidió permanecer en el anonimato por temor a represalias por parte del propietario) dijo que los inquilinos han "abandonado" llamar a la ciudad porque los funcionarios de Albuquerque "no parecen haber hecho nada".

Tanya Mascarena, la cuidadora del hombre con cáncer, dijo que la unidad del hombre en Four Hills Studios estaba infestada de cucarachas desde el momento en que se mudó allí, en 2021. Cuando finalmente se roció el complejo contra las cucarachas en 2022, también se descubrieron las chinches. en su unidad, dijo.

Todavía aparecen hordas de cucarachas cuando Sam Eskeli, otro residente de Four Hills, abre los gabinetes, mueve su tostadora o enciende las luces de su apartamento, donde la temperatura del verano alcanzó los 80 grados debido a la falta de aire acondicionado. (El sitio web de Four Hills Studios, que describía las unidades como con aire acondicionado, fue eliminado recientemente; aún no ha aparecido uno nuevo).

A falta de un proceso eficaz de aplicación del código, los inquilinos dijeron que se sentían atrapados y obligados a aceptar las condiciones.

Por ley, los inquilinos tienen derecho a vivir en viviendas habitables. Un alquiler, entre otras cosas, debe ser estructuralmente sólido; tener puertas, ventanas, plomería y calefacción que funcionen; y estar libre de plagas y moho que amenazan la salud.

Algunos municipios también tienen códigos de vivienda que establecen estándares mínimos para los alquileres. Si se producen violaciones, los gobiernos locales pueden emprender acciones legales.

Pero normalmente no tienen los recursos para hacer cumplir los códigos de vivienda, dijo Serge Martínez, profesor de derecho en la Universidad de Nuevo México y miembro del Centro de Derecho de Vivienda de Nuevo México.

"La aplicación del código está sobrecargada de trabajo, no cuenta con fondos ni recursos suficientes y simplemente no tiene la capacidad de hacer cumplir muchas de estas reglas", dijo Martínez.

Los inquilinos tienen opciones legales. Si su vivienda no es apta para ser habitada, por ejemplo, se les permite retener una parte del alquiler. Pero “en la práctica”, dijo Martínez, “es realmente peligroso que un inquilino intente hacer eso”.

En algunos estados, los propietarios no pueden desalojar a un inquilino ni negarle la renovación del contrato de arrendamiento sin un motivo específico. Estas leyes, conocidas como políticas de desalojo por “buena causa”, permiten a los inquilinos retener el alquiler o hacer valer sus derechos con menos temor a represalias. Pero en Nuevo México, los inquilinos no tienen esa protección.

Los defensores dicen que aprobar leyes de protección a los inquilinos en el estado ha sido difícil debido a que la legislatura es favorable a los propietarios. Este año, por ejemplo, los legisladores paralizaron o derribaron medidas que derogarían las prohibiciones sobre el control de alquileres o ampliarían el tiempo que se les da a los inquilinos antes de que los propietarios puedan solicitar el desalojo por falta de pago del alquiler.

Los propietarios pueden negarse a renovar un contrato de arrendamiento por cualquier motivo, o por ninguno. Los inquilinos a menudo temen perder su vivienda si se quejan.

Wendy Catalano, de los apartamentos Lolomas en Mitchell Street en Clovis, no ha dejado que el miedo la detenga: dice que le han retenido una parte del alquiler durante tres meses.

Los problemas en Lolomas comenzaron después de una tormenta en mayo, lo que provocó goteras en el techo y otros problemas en el edificio de 55 unidades, dijeron los inquilinos. (Los gerentes de Lolomas se negaron a responder las cinco solicitudes de comentarios de Searchlight).

La difícil situación de los inquilinos resalta otro dilema: si los gobiernos locales comienzan a cerrar viviendas deficientes sin suficientes viviendas asequibles para reemplazarlas, los inquilinos pueden terminar en la calle.

“Si entramos allí y condenamos el edificio para tratar de obligarlos [a los propietarios] a hacer algo, los residentes tienen entre 24 y 72 horas para mudarse”, como lo expresó el alcalde de Clovis, Mike Morris, en una reunión de la Comisión Municipal en julio.

A la reunión acudieron vecinos de Lolomas y defensores locales para pedir ayuda. Pero Morris objetó. "No queremos ponerlos en esa posición sin ningún lugar adonde ir", dijo.

Rebekah Phillips, la inquilina de Uptown Horizon, decidió que en lugar de intentar pelear con la administración, preferiría abandonar el estado por completo.

Tan pronto como su contrato de arrendamiento finalice en octubre, dijo que se mudará a Austin, con la ayuda del Centro de Recursos contra la Violencia Doméstica en Albuquerque y Goodwill Industries.

Sus sentimientos acerca de irse son enfáticos. “Albuquerque no me ha tratado bien”, dijo. "Ya no puedo hacer esto".

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Jeremiah O. Rhodes es pasante editorial de Searchlight y becario por méritos del decano de la Escuela de Periodismo de UC Berkeley, donde se centra en la presentación de informes de datos y el desarrollo web. Rhodes recibió... Más de Jeremiah O. Rhodes