Divvy quiere pagar el alquiler

El innovador modelo de negocio de la nueva empresa ha ayudado a algunos inquilinos a ahorrar para el pago inicial de su casa, pero otros se han ido frustrados por la empresa.

Shawn Frett y Jeneyha Wheatley-Frett llegaron a un acuerdo de alquiler con opción a compra con Divvy, pero la casa, en Lithonia, Georgia, estaba plagada de problemas. Desde entonces se mudaron y llegaron a un acuerdo con la compañía. Credito...Peyton Fulford para The New York Times

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Por Matthew Goldstein

La casa de tres dormitorios en los suburbios de Atlanta, en una tranquila calle sin salida, parecía exactamente lo que Jeneyha Wheatley-Frett y su esposo, Shawn Frett, buscaban cuando se mudaron hace unos 15 meses con sus tres hijos.

La pareja firmó un contrato de arrendamiento de tres años con opción a comprar la casa de dos niveles a Divvy Homes, una de las empresas de alquiler con opción a compra más grandes del país. Pero casi desde el momento en que los Frett se mudaron a la casa de 30 años en Lithonia, Georgia, estuvo plagada de problemas. A menudo se filtraba agua de lluvia. El sistema eléctrico estaba defectuoso. Algunos electrodomésticos no funcionaron. Y el moho se estaba extendiendo en algunas paredes, dijeron.

“Cuando se inunda, se puede sentir el agua aplastando debajo de las losas del piso”, dijo Wheatley-Frett, de 41 años, que trabaja para el Departamento de Seguridad Nacional.

Divvy, que se lanzó hace seis años con el respaldo financiero de inversores de alto perfil como Andreessen Horowitz, Caffeinated Capital y Tiger Global, es uno de los actores más nuevos en el mercado de alquiler con opción a compra. Es un rincón no regulado de la industria inmobiliaria dominado durante mucho tiempo por pequeñas empresas que compran viviendas embargadas o en ruinas y las venden a quienes tienen historiales crediticios inestables como una forma accesible de alcanzar el sueño americano.

Como muchas empresas emergentes que quieren “revolucionar” una industria, Divvy prometió “reescribir las reglas del sector inmobiliario para mejor” haciendo que ser propietario de una vivienda sea fácil para todos. Divvy, que se presenta a sí misma como una empresa amigable con el consumidor y conocedora de la tecnología, le dio un nuevo giro al mercado de alquiler con opción a compra al hacer obligatorio que los clientes destinen una parte de su cheque de pago al pago inicial.

Con sede en San Francisco, Divvy estaba valorada en 1.740 millones de dólares hace dos años, según datos de Pitchbook. La empresa, que posee 7.000 viviendas en 19 áreas metropolitanas, creció rápidamente, pero con eso vinieron problemas crecientes, incluida la imposibilidad de realizar reparaciones oportunas. Su modelo innovador también dejó a los inquilinos con facturas mensuales superiores al promedio. Dada la rápida inflación, más inquilinos tienen dificultades para pagar, lo que obliga a Divvy a presentar más avisos de desalojo.

El lunes, Divvy completó un acuerdo con los Frett, quienes se habían quejado ante la compañía durante ocho meses y estaban trabajando con un abogado local de la Sociedad de Ayuda Legal en una posible demanda. A los Frett, que desde entonces se mudaron de la casa, no se les permite discutir los términos de su acuerdo.

En un comunicado enviado por correo electrónico, Divvy dijo que los Frett tuvieron una “experiencia de cliente inaceptable” y que debería haber respondido a sus solicitudes de reparación antes.

Aproximadamente 10 millones de estadounidenses han firmado un acuerdo de alquiler con opción a compra en algún momento de su vida adulta, según estimaciones de Pew Charitable Trusts. Las personas que se inscriben en este tipo de acuerdos suelen tener pocos o ningún ahorro y, a menudo, son desalojadas de sus casas después de atrasarse en el pago del alquiler. Otros se ven obligados a marcharse porque ningún banco otorga una hipoteca para una casa que está en mal estado.

El mes pasado, un subcomité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos del Senado celebró una audiencia sobre los riesgos para los consumidores de muchos acuerdos de alquiler con opción a compra y otros caminos alternativos hacia la propiedad de vivienda. Es parte de un interés más amplio de algunos en el Capitolio sobre el impacto que las empresas propiedad de inversionistas como Divvy han tenido en el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares.

Divvy y algunas de las empresas más grandes de alquiler con opción a compra, incluida Home Partners of America, propiedad de la firma de capital privado Blackstone Group, han tratado de separarse de los actores de menor reputación al permitir que los clientes elijan las casas que quieren alquilar y eventualmente comprar. De esta manera, los clientes no se quedan con la mala opción de comprar casas en ruinas que una empresa adquirió a bajo precio.

Divvy se distingue de otras empresas al exigir a los clientes que destinen una parte del cheque de alquiler de cada mes al pago inicial de la vivienda. Divvy también cobra una tarifa inicial de varios miles de dólares, que se destina al pago inicial si un cliente decide comprar la casa.

El pago inicial obligatorio funciona como un plan de ahorro forzoso, lo que facilita a los clientes la obtención de una posible hipoteca. Aunque los clientes que no compran una casa recuperan la mayor parte de ese dinero, también deben pagar una “tarifa de puesta a venta” equivalente al 2 por ciento de lo que Divvy pagó por la casa.

"Con las tasas hipotecarias en máximos históricos, nuestra misión es más crítica que nunca", dijo en un comunicado Adena Hefets, directora ejecutiva y fundadora de Divvy. "Divvy brinda a los inquilinos el poder de ser propietarios: elija una casa, ahorre y tenga la opción de convertirla en su hogar para siempre".

Pero el plan de ahorro obligatorio de Divvy también significa que los inquilinos tienen un desembolso mensual mucho mayor en comparación con los clientes de otras empresas de alquiler con opción a compra. Los pagos más altos se han convertido en una lucha para algunos clientes, especialmente debido a la rápida inflación. En el área de Atlanta, donde posee alrededor de 1.100 viviendas, Divvy ha presentado 190 acciones de desalojo en lo que va de año, según un análisis de datos realizado por Private Equity Stakeholder Project. En 2022, la empresa presentó 184 desalojos en el área de Atlanta.

Divvy dijo que muchas de esas presentaciones no resultaron en desalojos completos. Pero reconoce que el número de desalojos completados en el área de Atlanta es mayor que hace un año porque la empresa ahora posee más viviendas allí. La empresa, que cobra una tarifa del 5 por ciento por pagos atrasados, dijo que desalojó sólo como último recurso.

La compañía también dijo que había tomado medidas para abordar las quejas de los clientes sobre las reparaciones. Esta primavera, dijo Divvy, implementó un nuevo sistema para priorizar las solicitudes de mantenimiento, incluida una línea directa de 24 horas para los clientes. En abril, Divvy también dijo a los inquilinos que renunciaría a un cargo por pago atrasado al año por pagos atrasados, aparentemente reconociendo que el cargo mensual más alto debido a su modelo de ahorro forzoso está causando algunas dificultades.

Los Frett, ambos empleados, se mudaron a la casa de Georgia en mayo de 2022. Dijeron que un corredor de bienes raíces que trabajaba en estrecha colaboración con la empresa los había remitido a Divvy. En ese momento, dijo la pareja, vivían en las Islas Vírgenes de EE. UU., por lo que confiaron en el inspector de viviendas recomendado por Divvy para que les dijera si la casa pasaba las pruebas.

Divvy compró la casa por 284.000 dólares y se la alquiló a los Frett por 2.530 dólares al mes, más que el precio medio de alquiler de una vivienda de 2.190 dólares en Atlanta, con una opción de compra por 347.000 dólares.

Alrededor del 47 por ciento de los clientes de Divvy han pasado de ser inquilinos a propietarios de viviendas, según la empresa. Eso significa que algunas de las personas que se inscriben en un acuerdo de alquiler con opción a compra de la empresa se marchan, posiblemente debido a una mala experiencia.

En febrero, Joe Goske, de 54 años, se mudó de una casa de Divvy que había estado alquilando en University Heights, Ohio, después de llegar a un acuerdo con la empresa. Goske, un gerente de reclamos de seguros, dijo que se había sentido frustrado al intentar que Divvy abordara un problema persistente de agua en el sótano de la casa del área de Cleveland.

“De ninguna manera iba a comprar esta casa con esos problemas”, dijo.

En un comunicado, Divvy dijo que los “problemas de mantenimiento que encontró el Sr. Goske son representativos de las condiciones a las que son susceptibles las casas más antiguas de Ohio”.

Sarah Mancini, abogada principal del Centro Nacional de Derecho del Consumidor, que testificó ante el Comité Bancario del Senado, dijo que la tasa de éxito de aproximadamente el 50 por ciento de Divvy podría ser mejor que la de muchas empresas más pequeñas de alquiler con opción a compra, pero que no era así. suficientemente bueno. Dijo que reflejaba la falsa promesa de propiedad de vivienda de los acuerdos de alquiler con opción a compra.

Aún así, el acuerdo Divvy funciona para algunos clientes.

En septiembre, Michael Jackson y su esposa, Tiffany, compraron la casa que habían alquilado a Divvy en un suburbio de Cleveland por 144.800 dólares. Divvy había comprado la casa, en South Euclid, Ohio, por 127.500 dólares en 2019.

"Estábamos preocupados por el aumento de las tarifas", dijo Jackson, de 51 años, paisajista y padre de dos hijos.

Jackson dijo que él y su esposa habían obtenido una hipoteca con una tasa de interés del 6 por ciento, aproximadamente un punto porcentual por debajo de la tasa actual. Dijo que con los $12,000 que Divvy ya había recaudado para el pago inicial, solo necesitaban otros $1,300 para cerrar.

"Funcionó maravillosamente", dijo Jackson, cuya casa tiene tres dormitorios y un gran letrero afuera de la puerta principal que simplemente dice "INICIO".

Matthew Goldstein cubre Wall Street, los delitos de cuello blanco y cuestiones de vivienda. Más sobre Matthew Goldstein

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